Оценка стоимости компании. Научная электронная библиотека Понятие и виды стоимости предприятия сферы услуг

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Виды стоимости
Рубрика (тематическая категория)	Производство

Учитывая зависимость отцели проводимой оценки, количества и подбора учи­тываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки принято понимать расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателœем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателœем и продавцом.

В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицатель­ной величиной. К примеру, это должна быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

Нормативно рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на базе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госком­статом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость .

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость.Инвестиционная стоимость - стоимость соб­ственности для конкретного инвестора при определœенных целях инвес­тирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами бывают различия: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемымиим.

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определœений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

3. Учитывая зависимость отхарактера аналога различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

4. В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость, остаточную и восстановительную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных базовых средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки базовых фондов. Остаточная стоимость - ϶ᴛᴏ первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

5. Учитывая зависимость отперспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировав­шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на базе их вклада в данный бизнес и воспринимается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, в связи с этим можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всœегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, -денежная сумма, которая реально должна быть получена от продажи собственности в срок, чересчур короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определœении крайне важно учитывать всœе расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.Эффективная стоимость-стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т.ч. бизнеса, является его полезность.

Кроме понятия ʼʼстоимостьʼʼ в теории и практике оценки используют понятия ʼʼценаʼʼ и ʼʼзатратыʼʼ (себестоимость).

Цена - это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, ᴛ.ᴇ. относится к определœенному моменту и месту. Учитывая зависимость отфинансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость - это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включет совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателœем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако однозначно еене определяет.

Умелое сочетание и использование всœех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. Наряду с фунда­ментальными понятиями, лежащими в базе сделки, существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.

Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Виды стоимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Виды стоимости" 2017, 2018.

- Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по ФСО-1,2).

Типы недвиж-ти и признаки ее классифик-ии Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости. К недвижимостиможно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения,... .

- Основные виды стоимости недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Оценка недвижимости Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. 1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.... .

-

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на... .

- Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости.

Особенности недвижимости как объекта оценки. Объекты и субъекты оценки. Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические... .

- Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости

Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же... .

- Оценка и учет основных средств. Виды стоимости основных средств: первоначальная, восстановитель­ная, остаточная, ликвидационная и среднегодовая.

Амортизируемая первоначальная стоимость (Фперв.) – сумма затрат на строительство, покупку, транспортировку в ценах того года, когда они введены в эксплуатацию. По этой стоимости основные производственные фонды числятся на балансе предприятия (первый год). Ф перв = Ц пок... .

- Нормативные виды стоимости объекта оценки

Экономические виды стоимости объекта оценки Принципы оформления результатов оценки Принципы, отражающие точку зрения рынка Принципы, отражающие взаимоотношение компонентов... .

- Виды стоимости основных средств

Определение, характеристика и классификация основных средств Основные средства и инвестиционная деятельность предприятия Основные средства – это средства труда, многократно используемые в производственном процессе, не изменяющие при этом... .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости предприятия сферы услуг

1. Методика оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки имущественного комплекса

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество - обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс - комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

В настоящее время много факторов постоянно изменяют стоимость имущества. К таким факторам относится: экономический кризис, износ, изменение свойств имущества, рост и падение цен на недвижимость и прочие. Все эти факторы значительно затрудняют получение актуальной информации о стоимости объектов имущества. Оценка имущества позволяет максимально точно и качественно определить стоимость имущества в быстро меняющийся экономической ситуации в стране.

Сегодня оценка имущества и имущественных комплексов являются самыми распространенными видами оценочных услуг.

Оценка имущества производится в следующих случаях: купли-продажи имущества; получения кредита под залог имущества; страховании имущества; имущественные споры; внесение имущества в уставной капитал; передаче имущества в аренду; передаче имущества в доверительное управление; оптимизации налогов предприятия; постановка имущества на бухгалтерский и налоговый учет; оценке общей стоимости организации, владеющей имуществом; разработка бизнес-плана предприятия; принятии управленческих и инвестиционных решений; проведения процедуры банкротства предприятия; определении начальной цены имущества на торгах; купля-продажа предприятия, владеющего имуществом; слиянии или поглощении предприятия, владеющего имуществом; изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Виды оценки имущества зависят от цели ее проведения и бывают следующие:

1. оценка имущества предприятий и его долей. Представляет собой совокупность действий, цель которых установить стоимость приносящих или способных принести прибыль активов фирмы;

2. оценка недвижимости. Способствует реализации выгодных сделок, принятию продуктивных решений их проведения;

3. оценка ущерба, нанесенного имуществу, от стихийных бедствий, залива, пожара, не законных действий лиц или госорганов;

4. оценка земли. Определение стоимости одного или нескольких земельных участков;

5. оценка жилья (квартир). Может включать в себя как полное определение стоимости жилья, так и долю собственности;

6. оценка автомобильного транспорта. Процесс определения стоимости транспортного средства на рынке в настоящее время;

7. оценка машин и оборудования. Цель - определение реальной стоимости. Применяются два подхода: аналоговый и оценка по восстановительной стоимости с учетом износа.;

8. оценка ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Для каждого вида оценки имущества существуют специальные методы и подходы, которые позволяют наиболее точно и достоверно определить стоимость имущества.

Оценка имущества включает сбор и анализ данных об объекте экспертом-оценщиком, для определения общей стоимости, соответственно настоящему законодательству и стандартами.

Объекты оценки: материальное имущество: движимое, недвижимое; права собственности на имущество.

Виды стоимости при оценки имущества: рыночная - для продажи объекта; восстановительная - для создание идентичного объекта; инвестиционная - для выявления перспективного дохода.

Совокупность видов стоимости дает полное представление о реальной цене объекта.

Основные этапы оценки имущества: заключение договора об оценке; определение характеристик имущества; анализ соответствующего рынка; выбор метода оценки; проведение расчётов; вывод итоговой стоимости объекта; составление отчёта об оценке

В ряде случаев оценка предприятия требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

В любом случае, оценка предприятия - это задача организаций, а, следовательно, профессионалов.

Следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес - понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

В соответствии с российскими оценочными стандартами процедура оценки рыночной стоимости пакетов акций проводится с использованием трех подходов: затратного; сравнительного; доходного.

Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

После получения результатов оценки по каждому из трех подходов осуществляется согласование результатов рыночной стоимости компании и расчет оцениваемого пакета .

1.2 Затратный подход

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия . Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Метод чистых активов . Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:

С = А - О (1)

где С - стоимость собственного капитала;

А - рыночная стоимость всех активов;

О - текущая стоимость всех обязательств.

Расчет стоимости методом чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по рыночной стоимости

2. Оп ределяется рыночная стоимость машин и оборудования

3 . Вы являются и оцениваются нематериальные активы.

4 . Оп ределяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5 . То варно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6 . Оц енивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости . Данный метод используют, если предполагается закрытие предприятия и реализация его активов по отдельности, а также при санации предприятия, экспертизе программ по реорганизации предприятия, финансировании реорганизации предприятия, оценке заявок на покупку предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Принимается во внимание последний квартальный балансовый отчет.

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод скорректированной балансовой стоимости . Данный метод является условно рыночным. Он проводится на основе Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ №Ю н, 03- 6 /пз от 29 января 2003 г ., утвержденного Минфином России и ФКЦБ РФ.

1.3 Доходный подход

При использовании доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход, приносимый объектом оценки. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, а также вид и степень рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход определяет текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования и возможной дальнейшей продажи собственности .

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Метод дисконтирования денежных потоков используется для оценки действующих предприятий. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса [ 9 , с. 1 32- 1 36 ].

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1 . Вы бор модели денежного потока

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анал из и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и прогноз расходов

5. Анализ и прогноз инвестиций

6. Расчет величины денежного потока для к аждого года прогнозного периода

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок

Метод капитализации прибыли . Этот метод также основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Прибыль

Ставка капитализации (2)

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которой ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основные этапы применения метода капитализации прибыли

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована (в качестве такой величины может быть чистая прибыль, валовая прибыль или денежный поток).

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества сопоставимых объектов. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым предприятием объекты, которые недавно были проданы, и о которых можно собрать достоверную информацию. Обычно между ними существуют различия, поэтому проводится соответствующая корректировка данных. Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, а с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. Данный подход предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Большое значение имеют также открытость рынка или доступность финансовой информации.

Вывод итоговой величины стоимости . При выведении итоговой величины используются поправки, зависящие от того, какая доля владения акциями оценивается, и какие методы оценки при этом используются.

Для получения стоимости миноритарного пакета из пропорциональной доли стоимости полного (100% ) пакета, рассчитанной указанными выше методами, вычитается скидка за неконтрольный характер.

Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера. Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по формуле:

Скидка = 1 - 1 / (1 + Премия за контроль) (3)

Премия за контроль - стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием по сравнению с владением миноритарным пакетом. Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30-40% .

Скидка на низкую ликвидность. Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает его стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии. Как правило, недостаток ликвидности характерен для компаний закрытого типа, у которых нет готового рынка для акций.

2. Оценка с тоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

2.1 Анали з деятельности агентства ОАО « Машсервис »

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом с доминирующей функцией торгово-выставочной недвижимости, расположенный в деловом центре Нижнего Новгорода.

Приоритетными направлениями деятельности общества являются:

1. Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

2. Производство тепловой энергии (пара и горячей воды);

3. Обеспечение работоспособности электрических и тепловых сетей.

Основным рынком осуществления предпринимательской деятельности ОАО «Машсервис» является город Нижний Новгород. На данный момент рынок многофункциональных комплексов Нижнего Новгорода представлен более чем 40 МФК и БЦ с площадью, сдаваемой в аренду более 2 252,8 тыс. кв. м.

Основными конкурентами ОАО «Машсервис» являются: МЦ «Мебель Сити», БЦ «Акватория», МЦ «Грейт», из-за близкого местоположения.

В целях обеспечения конкурентного функционирования бизнес-центра и торгового центра ОАО «Машсервис», а также обеспечения функционирования инфраструктуры разработана специалистами общества ценовая политика и ввод новых площадей корпуса Г, которые позволили бы увеличить выручку от основного вида деятельности в 2011 г. на уровне благополучного 2010 г.

Для всестороннего изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости и положения на нем ОАО «Машсервис» проведем SWOT - анализ:

Оценка слабых и сильных сторон

Оценка возможностей и угроз

ОАО «Машсервис» обладает рядом преимуществ, которые упрочняют его положение на рынке. Это удачное, со стратегической точки зрения, расположение (вблизи всех транспортных узлов), а также производство и передача тепловой энергии потребителям. Однако крупным недостатком данного многофункционального комплекса является, недостаточная площадь сдаваемых помещений класса А, а так же незавершенное строительство некоторых корпусов.

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом, основным видом деятельности которого является оказание услуг аренды коммерческих помещений (данный вид хозяйственной деятельности обеспечивает более 90% выручки (доходов) эмитента за отчетный период).

Изменение размера выручки ОАО «Машсервис» от основной хозяйственной деятельности в 2009 и 2010 годах более чем на 10% связан с уменьшение деловой активности организаций, и как следствие - оттоком арендаторов, однако в 2011 году наблюдается положительная динамика, что дает возможность делать оптимистичные прогнозы на будущее.

Рис. 1. Динамика объема выручки

Для более детального анализа состояния предприятия рассмотрим основные показатели его деятельности и проведем их финансовый анализ.

2.2 Анализ финансового состояния деятельности предприятия

Бухгалтерский баланс является основным исходным документом для проведения анализа финансового состояния предприятия. Экспресс-анализ бухгалтерского баланса проводится в три этапа .

1 этап. Оценка результатов сопоставления темпов роста валюты баланса и основных показателей деятельности: выручки от продаж и прибыли.

При этом правильным соотношением является следующее:

Темп роста прибыли > Темп роста выручки > Темп роста активов

Сопоставив темпы роста прибыли, выручки и активов предприятия, мы получили следующее соотношение:

Темп роста активов > Темп роста выручки > Темп роста прибыли (106,7 > 99,37 > 44,67).

Соотношение Темп роста активов > Темп роста выручки означает, что снизилась деловая активность менеджмента и снижается оборачиваемость активов предприятия, из чего следует повышение уровня себестоимости и снижение рентабельности продаж.

Соотношение Темп роста выручки > Темп роста прибыли свидетельствует о том, что, несмотря на снижение выручки (с учетом индекса цен в отрасли предоставления услуг) у предприятия растет себестоимость оказываемых услуг и реализованной продукции, что во многом связано с удорожанием цен.

2 этап. Анализ состава активов.

Наибольший удельный вес в структуре имущества организации составляют внеоборотные активы. Их доля в 2010 году по сравнению с 2009 увеличилась на 4% (88,6% против 84,38%), что является следствием, сдачи в эксплуатацию двух новых зданий, корпуса Н и корпуса B, и свидетельствует об увеличении производственного потенциала организации.

Аналогичная ситуация наблюдается и с оборотными активами предприятия. Вертикальный анализ оборотных активов показал, что на предприятии происходит сокращение доли запасов. При этом происходит снижение доли дебиторской задолженности в составе активов с 14,8% до 10,9%, что свидетельствует об эффективности проведенной работы с покупателями, в сфере сокращения оплаты с рассрочкой платежа. Увеличение доли денежных средств свидетельствует о том, что средства предприятия используются не эффективно.

3 этап. Анализ состава пассивов.

В целом величина собственного капитала в 2010 году по сравнению с 2009 годом увеличивается на 29,9%. Рост собственного капитала обеспечивает снижение краткосрочных обязательств, в первую очередь перед поставщиками и подрядчиками, уменьшая размер задолженности в 2010 по сравнению с 2009 годом на 50%. Среди заемных источников финансирования предприятие использует как краткосрочные, так и долгосрочные обязательства.

При этом если сравнить динамику кредиторской и дебиторской задолженности можно выявить следующую тенденцию: наблюдается снижение дебиторской и снижение кредиторской задолженности. Снижение дебиторской задолженности связано с улучшением платежной дисциплины покупателей. Рост долгосрочных обязательств свидетельствует о планах развития многофункционального комплекса, путем ввода в эксплуатацию дополнительных корпусов, на возведение которых и был взят долгосрочный кредит.

Положительные признаки оценки баланса по результатам чтения: увеличение валюты баланса, уменьшение доли запасов в составе оборотных активов, уменьшение дебиторской задолженности в составе оборотных активов, увеличение доли собственного капитала, снижение кредиторской задолженности.

Отрицательные признаки оценки баланса:

Превышение заемных средств над собственным капиталом,

Рост долгосрочных обязательств.

Проведенный экспресс-анализ финансового состояния предприятия позволил нам получить предварительную оценку деятельности данного предприятия. Для более глубокого анализа необходимо провести коэффициентный анализ финансового состояния предприятия.

Проанализируем финансовое состояние предприятия на основе показателей платежеспособности, финансовой устойчивости и т.д.

Общий коэффициент покрытия характеризует платежные возможности организации, оцениваемые при условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации готовой продукции, но и продажи в случае необходимости прочих элементов материальных оборотных средств. В данном случае соотношение текущих активов и текущих обязательств на начало 2010 года составляет 0,69:1, на начало 2011 года - 0,863:1, что свидетельствует о превышении текущих обязательств над текущими активами.

Таблица 2. Показатели платежеспособности

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Общий коэффициент покрытия
Коэффициент ликвидности при условии мобилизации запасов и затрат
Показатель текущей платежеспособности

При этом на начало 2010 года коэффициент общего покрытия ниже рекомендуемого значения, что свидетельствует о существующем риске несвоевременного погашения текущих обязательств. У нашего предприятия достаточно имущества, чтобы погасить все свои долги при ликвидации бизнеса, но не хватает оборотных активов, чтобы своевременно расплачиваться по текущим долгам при нормальном продолжении дел. На начало 2011 года ситуация несколько улучшилась.

Коэффициент ликвидности при условии мобилизации запасов и затрат характеризует степень зависимости платежеспособности от материально-производственных запасов и затрат с точки зрения необходимости мобилизации средств на погашение краткосрочных обязательств. Значение данного показателя ниже нормативного значения, что свидетельствует о не способности предприятия погасить свои краткосрочные обязательства путем мобилизации запасов и затрат.

Показатель текущей платежеспособности,свидетельствует о том,за какой срок может быть погашена текущая задолженность при условии использования на ее погашение выручки от продажи товаров. Данный показатель чуть ниже рекомендуемого значения, однако, на начало 2011 года по сравнению с началом 2010 значение коэффициента демонстрирует положительную динамику, что свидетельствует об улучшении платежеспособности предприятия.

В целом можно сделать вывод что, текущих активов у предприятия недостаточно, чтобы в случае необходимости осуществить их погашение. Что свидетельствует о том, что у предприятия относительно высокая степень риска потери платежеспособности.

Таблица 3. Показатели финансовой устойчивости

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
Коэффициент финансовой обеспеченности собственными средствами
Коэффициент маневрирования собственными оборотными средствами

Проанализируем показатели финансовой устойчивости, представленные ниже.

Коэффициент соотношения собственных и заемных средств показывает, сколько заемных средств приходится на 1 рубль собственных средств, вложенных в активы предприятия. Данный показатель значительно превышает рекомендуемое значение, что означает зависимость предприятия от внешних источников средств, потерю финансовой устойчивости. Однако, в течении двух лет, данный показатель снижается, что демонстрирует положительную динамику. При этом снижение кредиторской задолженности связано с увеличением выручки, а увеличение долгосрочных обязательств связанно с развитием многофункционального комплекса.

Коэффициент финансовой обеспеченности собственными средствами показывает наличие собственных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости. Значение данного показателя находится ниже рекомендуемого, что свидетельствует о неустойчивом финансовом состоянии предприятия и отсутствии больших возможностей в проведении независимой финансовой политики. Однако значение данного показателя на начало 2011 года еще существенно снижается, что связано с тем, что предприятие направило большую часть собственных средств на строительство двух новых корпусов, которые были введены в эксплуатацию в 2010 году.

Значение коэффициента маневренности так же ниже рекомендуемых значений, но в течение 2 лет, данный показатель так же демонстрирует положительную динамику, хотя и остается достаточно низок и как следствие у предприятия почти нет возможности для финансового маневра.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данный момент предприятие не является финансово устойчивым, однако негативная тенденция, связанная с тем, что многофункциональный комплекс находится на стадии развития, что неразрывно связанно с использованием заемных средств.

Таблица 4. Показатели деловой активности

Показатель	Значение показателя	Отклонение
Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала
Коэффициент оборачиваемости собственного капитала
Коэффициент оборачиваемости запасов
Коэффициент оборачиваемости ДЗ
Коэффициент оборачиваемости КЗ

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала характеризует скорость оборота текущих активов предприятия и генерирует возмещение задолженности. Снижение оборачиваемости оборотного капитала обусловлено, прежде всего, незначительным снижением выручки, которое было вызвано снижением спроса на предоставляемые услуги. Это в конечном итоге ведет к ухудшению платежеспособности предприятия, а соответственно и замедлению оборачиваемости кредиторской задолженности.

Изменение показателей деловой активности оказывает влияние на показатели рентабельности. Проанализируем показатели интенсивности использования ресурсов, представленные в таблице 5.

Таблица 5. Интенсивность использования ресурсов

Рентабельность активовхарактеризует эффективность использования активов предприятия. Значения данных показателей достаточно высокие для данного предприятия, что свидетельствует об эффективном использовании активов. Нельзя не отметить отрицательную динамику всех показателей, вызванную увеличением себестоимости оказываемых услуг.

Рентабельность реализованной продукциихарактеризует эффективность затрат, произведенных предприятием на производство и реализацию продукции. Резкое изменение значения данного показателя, сопровождаемое отрицательной динамикой свидетельствует о необходимости пересмотра цен и усилении контроля за себестоимостью производимой продукции.

Рентабельность продаж характеризует уровень спроса на продукцию и услуги предприятия. Резкое снижение значения данного показателя в 2 раза свидетельствует о снижении спроса на продукцию предприятия.

В целом можно судить о достаточно эффективном использовании ресурсов предприятия.

Исходя из проведенного коэффициентного анализа финансового состояния, были выявлены следующие тенденции в деятельности предприятия:

Показатели платежеспособности ниже нормативных значении, однако, наблюдается положительная динамика данных показателей,

Показатели финансовой устойчивости существенно ниже нормы, что свидетельствует о сильной зависимости предприятия от заемных средств,

Наблюдается снижение показателей эффективности использования ресурсов, хотя их значения достаточно высоки,

Показатели деловая активность предприятия так же имеют значения близкие к норме, хотя за отчетный год демонстрируют отрицательную динамику.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что предприятие достаточно эффективно использует имеющиеся ресурсы, но очень сильно зависит от заемных средств, так как находится в стадии развития.

Для анализа причин снижения эффективности и деловой активности необходимо провести анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

Финансовые результаты характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности: производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной. Они составляют основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми участниками коммерческой деятельности. Поэтому анализу финансовых результатов уделяют особое внимание на предприятии.

При проведении внешнего анализа или экспресс-анализа прибыли на основе маржинального дохода может применяться следующая факторная модель:

Таблица 6. Показатели деятельности предприятия

Показатели	Значение показателя	Отклонение, тыс. руб.	Темп изменения, %
Объем реализованной продукции, тыс. руб.
Переменные расходы, тыс. руб.
Расходы переменные на 1 руб. товарной продукции
Величина покрытия (маржинальный доход), тыс. руб.
Величина покрытия на 1 руб. товарной продукции
Расходы постоянные, тыс. руб.
Прибыль от продаж, тыс. руб.
Рентабельность продаж, %

Анализ финансовых результатов предполагает и оценку изменения рентабельности продаж. Как видно из таблицы наблюдается снижение рентабельности продаж, это связано с увеличением себестоимости продукции в части увеличения переменных расходов на 1 руб. товарной продукции.

2.3 Оценка стоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

В данной главе оценим стоимость бизнеса ОАО «Машсервис». Для оценки стоимости акций предприятия рассчитаем рыночную стоимость 30% пакета акций.

При проведении оценки используются доходный и сравнительный подходы. При оценке рыночной стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсервис» будут использованы только 2 подхода.

2.3.1 Оценка рыночной стоимости ОАО « Машсервис » доходным подходом

При оценке стоимости 100% пакета акций ОАО «Машсервис» в рамках доходного подхода будет использоваться метод дисконтированных будущих денежных потоков. Применение данного метода обусловлено неравномерностью поступления денежных потоков в рамках прогнозного периода и существенной положительной их величиной в постпрогнозном периоде .

Метод дисконтированных денежных потоков реализуется в осуществлении 5 основных этапов. Детально проанализируем каждый из этих этапов.

1 этап. Определение модели денежного потока

При оценке стоимости бизнеса применяются две модели денежного потока: денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестированного капитала. Оценка стоимости бизнеса с использованием первой модели предполагает оценку стоимости собственного капитала, второй всего инвестированного капитала (собственного и заемного). Поскольку нам необходимо оценить стоимость 100% пакета акций предприятия, следовательно, будем использовать модель денежного потока для собственного капитала.

2 этап. Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия определяется на основе будущих денежных потоков, которые могут быть получены при функционировании предприятия. Поэтому важной задачей является определение длительности прогнозного периода, т.е. периода, в течении которого денежные потоки будут изменяться, а по истечении которого - стабилизируются. В данном случае, в качестве прогнозного периода принимается период равный 4 годам. Так же будем считать что, денежный поток будет расти ежегодно в среднем на 3%.

3 этап. Определение величины чистого денежного потока в прогнозном и постпрогнозном периоде

Существуют два основных метода расчета величины чистого денежного потока: прямой и косвенный. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам. Косвенный метод предполагает оценку чистого денежного потока на основе изменений статей баланса и чистой прибыли. Для определения чистого денежного потока предприятия «Машсервис» будет использоваться косвенный метод, поскольку в связи с проведением плана финансового оздоровления были внесены существенные изменения в баланс и отчет о прибылях и убытках, которые необходимо обязательно учесть при расчете чистого денежного потока.

Расчет чистого денежного потока для собственного капитала косвенным методом осуществляется по следующей формуле:

Чистый денежный поток для с.к. = Чистая прибыль + Амортизация - Инвестиции - Изменение собственного оборотного капитала + Изменение долгосрочных обязательств.

Результаты расчетов представим в таблице 7.

Таблица 7. Расчет чистого денежного потока

Показатели		Прогнозный период	Постпрогнозный период
Чистая прибыль, тыс. руб.
Амортизация, тыс. руб.
Инвестиции, тыс. руб.
Собственный оборотный капитал, тыс. руб.
Изменение собственного оборотного капитала
ЧДП, тыс. руб.

4 этап. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня (здесь - текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

Согласно теории оценки, ставка дисконтирования должна рассчитываться на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Так, если выбран бездолговой денежный поток (для инвестированного капитала), то ставка дисконтирования рассчитывается по модели средневзвешенной стоимости капитала (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Если же выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконтирования может быть рассчитана либо кумулятивным способом (build-up), либо по модели оценки капитальных активов (CAPM - Capital Asset Pricing Model).

В нашем случае в качестве денежного потока выбран поток для собственного капитала. Кроме того, известно, что акции предприятия ОАО «Бизнес-центр «Аквилон» не котируются на бирже, следовательно, нет необходимых данных для расчета ставки дисконтирования методом капитальных активов. Исходя из этого, ставка дисконтирования будет рассчитываться на основе метода кумулятивного построения.

В соответствии с данным методом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

На основе данных Центрального банка России в части ставок рынка среднесрочных ГКО была определена ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, которая составила 7,58%.

Для определения премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес рассмотрим основные виды рисков и их параметры (Таблица 8).

По каждому из данных факторов назначается премия в размере от 0 до 5%.

1% и 2% означает, что ситуация на предприятии более благоприятная, чем в среднем по отрасли,

3% означает, что предприятие работает как в среднем по отрасли,

4% и 5% означает, что ситуация на предприятии менее благоприятная что, чем в среднем по отрасли.

Таблица 8. Виды и параметры риска

Виды риска	Параметры риска
Руководящий состав, качество управления	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва.
Размер предприятия	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная.
Финансовая структура (источники финансирования компании)	Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании. В качестве нормы может быть принят среднеотраслевой уровень.
Товарная и территориальная диверсификация	Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок.
Уровень и прогнозируемость прибылей	Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три - пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования/
Прочие риски	Дополнительные риски. Определяются экспертами.

Ставка дисконтирования = 7,58+3+3+3+1+1 = 18,58 (0,1858)

Оценим каждый из видов риска для данного предприятия:

1) Руководящий состав, качество управление. ОАО «Машсервис» на рынке услуг уже достаточно долгое время, поэтому персонал набирается тщательно и профессионально.

2) Размер предприятия. Сравнение стоимости основных фондов на предприятии со стоимостью основных фондов в среднем по отрасли показало, что ОАО «Машсервис» предприятие средних размеров;

3) Финансовая структура. Так как доля заемного капитала в структуре баланса превышает долю собственного, показывает зависимость данного бизнеса от заемных средств, но в целом это является средним показателем по отрасли.

4) Товарная и территориальная диверсификация. Товарная диверсификация характеризуется широтой предлагаемых услуг;

5) Уровень и прогнозируемость прибылей. Эффективность деятельности предприятия является достаточно высокой;

6) Прочих рисков, связанных с вложениями в данное предприятие, не выявлено.

5 этап. Определение стоимости бизнеса

На данном этапе производится расчет стоимости бизнеса в прогнозный и постпрогнозный период, после чего определяется итоговая стоимость бизнеса.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде определяется путем дисконтирования чистого денежного потока по ставке, рассчитанной на 4 этапе.

При дисконтировании прогнозных денежных потоков, учитывался тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков произведено на середину года.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде = 1227,96/(1+0,1858) 0,5 +1042,64/(1+0,1858) 1,5 +7698,96/(1+0,1858) 2,5 +14658,35/(1+0,1858) 3,5 = 15036,39 тыс. руб.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде определяется в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

Метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов).

Метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами).

Метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость).

Метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста).

В нашем случае стоимость в постпрогнозном периоде будет определяться по методу Гордона, поскольку планируется, что предприятие будет осуществлять свою деятельность в течение неопределенно длительного времени и примерно одинаковыми темпами.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде = (27396,99/0,1858-0,03)*(1 /(1+0,1858) 4,5 =81674 тыс. руб.

Полученная величина стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде прибавляется к величине стоимости, полученной в прогнозном периоде, результатом является рыночная стоимость 100% пакета акций.

Стоимость бизнеса в целом = 15036,39 + 81674 = 96710,39 тыс. руб.

Таким образом, стоимость бизнеса, рассчитанная доходным подходом с использованием метода дисконтированных будущих денежных доходов составила 96710,39 тыс. руб.

2.3.2 Оценка стоимости ОАО « Машсервис » сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах и сделках с ними.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса предприятия фактически определяется рынком, т. к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке бизнеса или акций предприятия, стоимость является результатом расчета.

Разделяют 3 метода сравнительного подхода: метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на финансовом анализе и определении рыночной стоимости предприятия с использованием ценовых мультипликаторов.

Метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций. В данном случае базой для сравнения служит цена контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

В рамках сравнительного подхода для оценки стоимости предприятия будет использоваться метод рынка капитала. Метод рынка капитала в рамках сравнительного подхода реализуется в 5 этапов. Рассмотрим последовательно каждый этап.

1 этап. Сбор информации, выбор компаний-аналогов. В качестве аналогов было выбрано 5 бизнес центров: ОАО «БЦ «Линкор», ОАО «МЦ «Мебель СИТИ», БЦ «Акватория», БЦ «На Монетной», МЦ «Грейт».

2 этап. Расчет оценочных мультипликаторов. На основе имеющейся информации относительно компаний-аналогов, были рассчитаны следующие мультипликаторы:

· цена / выручка,

· цена / чистая прибыль.

Использование данных мультипликаторов обусловлено следующими причинами: компании-аналоги и оцениваемое предприятие имеют одинаковый доступ к кредитным ресурсам и схожий режим налогообложения, исходя из этого, был выбран мультипликатор рыночная капитализация / чистая прибыль, использование же мультипликатора рыночная капитализация / выручка обусловлено спецификой деятельности организации. Данные относительно компаний аналогов представлены в таблице 9.

Таблица 9. Расчет оценочных мультипликаторов

На основе значений мультипликаторов по компаниям-аналогам осуществляется выбор их величины по отношению к оцениваемому предприятию.

3 этап. Выбор величины оценочных мультипликаторов

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. В связи с этим необходимо отсечь экстремальные величины и рассчитать среднее значение мультипликатора по группе аналогов.

Среднее значение мультипликатора (цена / выручка) =

(4+4+2,4)/3 = 3,47

Среднее значение мультипликатора (цена / чистая прибыль) = (8+11,4+9)/3=9,47

4 этап. Определение финансовой базы оцениваемого предприятия

В качестве финансовой базы оцениваемого предприятия для обеспечения сопоставимости данных будем использовать такие показатели, как выручка и чистая прибыль. Значения данных показателей за 2009 год составляют 208267 тыс. руб. и 334494 тыс. руб. соответственно.

5 этап. Определение итоговой величины стоимости

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / выручка = Мультипликатор цена / выручка Выручка оцениваемого предприятия = 3,47 208267 = 722686,49 тыс. руб.

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / чистая прибыль = Мультипликатор цена / чистая прибыль Чистая прибыль оцениваемого предприятия = 9,47 34494 = 326658,18 тыс. руб.

Для определения итоговой величины стоимости необходимо присвоить определенные удельные веса каждому из мультипликаторов, в соответствии с их значимостью.

При оценке предприятий наибольшей значимостью обладает мультипликатор цена / чистая прибыль, мультипликатор цена / выручка используется довольно редко, поэтому ему, как правило, присваивается меньший удельный вес по сравнению с первым...

Подобные документы

Понятые сильных и слабых сторон предприятия. Факторы, влияющие на деятельность предприятия, их оценка. Анализ конкурентных сил. Направления совершенствования деятельности на основе использования сильных сторон и нивелирования слабых сторон предприятия.

курсовая работа , добавлен 03.05.2011


Анализ хозяйственно-финансовой деятельности ООО ТД "Столичный". Оценка имущественного и финансового положения, факторов, влияющих на конкурентоспособность предприятия. Определение сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, исходящих из внешней среды.

курсовая работа , добавлен 06.05.2012


Общая характеристика и направление деятельности ОАО "ВО "Технопромэкспорт". Анализ имущественного положения и финансового состояния компании, ее деловой активности. Оценка возможности банкротства и пути профилактики, финансовые результаты предприятия.

курсовая работа , добавлен 23.04.2014


Характеристика деятельности предприятия, его место в инфраструктуре развития транспорта региона. Оценка его рыночной стоимости затратным и сравнительным подходом. Определение рыночной стоимости реструктуризованного предприятия на основе доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 12.01.2010


Краткая характеристика предприятия ЗАО "Семеновская роспись". Формирование стратегии предприятия, оценка привлекательности места расположения. Основные виды деятельности общества, анализ сильных и слабых ее сторон, оценка возможных вариантов развития.

курсовая работа , добавлен 03.06.2010


Краткая характеристика ХО "Боссан Еллары", направления его деятельности и оценка значения на современном рынке, особенности организационной структуры управления. Состав персонала предприятия, анализ его финансового состояния, сильных и слабых сторон.

отчет по практике , добавлен 29.12.2013


Изучение структуры предприятия, анализ его слабых и сильных сторон, оценка финансового положения. Рассмотрение выпускаемой продукции, рынка и конкурентов. Формирование стратегии предприятия; оценка рисков. Основные показатели стратегического плана.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015


Анализ сложности, динамичности, неопределенности деловой среды ООО "Трендстрой". Оценка сильных и слабых сторон предприятия, возможностей и угроз (SWOT-анализ). Описание профессиональных деловых качеств. Выбор организационной структуры предприятия.

курсовая работа , добавлен 22.01.2015


Сущность и основные виды конкуренции. Содержание понятия и факторы конкурентоспособности предприятия. Методы оценки конкурентоспособности предприятия. Показатели экономической эффективности. Оценка слабых и сильных сторон предприятий, SWOT-анализ.

дипломная работа , добавлен 15.02.2011


Сущность деловой оценки персонала и требования, предъявляемые к ней. Характеристика сферы деятельности МУП "Котельные и тепловые сети", его технико-экономические показатели, организационная структура управления. Анализ деловой оценки кадров предприятия.

Понятие оценки стоимости бизнеса (предприятия). Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике. Объекты и субъекты стоимостной оценки. Цели оценки и виды стоимости. Принципы оценки.

Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка , текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Объекты и субъекты стоимостной оценки

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.

Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.

В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец.

В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи): Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. При оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала .

Цели оценки и виды стоимости

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

Повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

Купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

Принятия обоснованного инвестиционного решения;

Купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

Установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

Налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной.

В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

Рыночная стоимость:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком:

Стоимость замещения объекта оценки:

Стоимость воспроизведения объекта опенки:

Стоимость объекта оценки при существующем использовании:

Инвестиционная стоимость;

Стоимость объекта для целей налогообложения:

Ликвидационная стоимость:

Утилизационная стоимость:

Специальная стоимость.

Принципы оценки

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

Принципы, основанные на представлениях собственника;

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов .

Принцип полезности заключается в том, что, чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта.

Результатом анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценка стоимости предприятия

В условиях рынка промышленные предприятия, как недвижимое имущество, имеют рыночную стоимость. При этом предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса РФ «Предприятием как объектом признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Оценка стоимости предприятия производится в соответствии с конкретной задачей.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в определении стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части имущества предприятием (земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда;

4) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка
предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или
общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения
арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это
предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для
его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
11) переоценка основных фондов.

Оценивает стоимость предприятия специалист – оценщик с использованием той или иной методики. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Цель опенки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

При определении стоимости предприятия (имущества)важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена .

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

Одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от назначения оценки.

Так, например, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором - наиболее вероятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.

На практике используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. На практике цены конкретных сделок отличаются от обоснованной рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынужденные обстоятельства купли-продажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка, продажа под нажимом и т. д. Примером нерыночной стоимости является нормативно рассчитываемая стоимость.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости - определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с одного квадратного метра и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую , подразделяемую на первоначальную , восстановительную и остаточную . (рассмотрены выше).

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения .

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать , и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать - стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную .

Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционную стоимость используют при осуществлении реорганизующих мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Потребительная стоимость (стоимость в использовании). Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности, удобств).

Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость. Сведения о потребительной стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый имущественный комплекс с аналогами, имеющими разное качество и полезность.

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается по элементам, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, так как после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.

Утилизационная стоимость - стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность, Утилизационная стоимость - это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Из этой статьи вы узнаете:

• Что такое стоимость компании и для чего она нужна
• Какие существуют виды стоимости компании
• Как рассчитать стоимость компании
• Как быстро рассчитать стоимость компании
• Какие особенности в управлении стоимостью компании
• Как увеличить стоимость компании

Бизнес существует не только для получения средств за товары или услуги, ради реализации которых был создан. Бизнес – это еще и инвестиции. Многие предприниматели зарабатывают на организации и запуске новых компаний с целью дальнейшей их продажи. Хотя это далеко не единственная причина продажи бизнеса. Когда фирма банкротится или не может самостоятельно решить свои проблемы, часто возникает потребность в оценке стоимости компании перед продажей. В этой статье мы поговорим о том, как разобраться во всем, что касается стоимости вашего бизнеса, и избежать трудностей.

Зачем необходимо знать стоимость компании

Сейчас подавляющее количество фирм в России не считают оценку стоимости компании чем-то необходимым, а их владельцы зачастую не видят в этом смысла до выхода бизнеса на большие обороты и общественную арену. До того оценка воспринимается как повод для личной гордости собственника.
Экономических целей расчета стоимости компании на самом деле примерно двадцать, но важнейших всего три :

1. Это дает объективные данные о состоянии бизнеса и эффективности управленческого аппарата в нем. Реагируя на них, владельцы всегда могут вовремя скорректировать курс.
2. Невозможно обращаться за дополнительными денежными вливаниями к инвесторам, не имея информации о реальной стоимости компании, иначе вы рискуете не получить того, за чем пришли.
3. Оценка позволяет предельно корректно и грамотно учитывать активы, возникшие в ходе экономической деятельности фирмы.

Безусловно, оценивать стоимость необходимо не только для покупки или продажи готового бизнеса. Этот показатель важен для стратегического управления компанией. Четкое представление о стоимости вашего предприятия потребуется также при выпуске ценных бумаг, акций и выходе на фондовый рынок. Значимо еще и то, что ни один инвестор не согласится вложить свои деньги туда, где не проведена оценка стоимости компании.
Оценка бизнеса предприятия (оценка стоимости бизнеса) – не что иное, как определение стоимости компании в качестве внеоборотных и оборотных активов, которые могут приносить собственникам прибыль.

При проведении оценочной экспертизы необходимо оценить стоимость активов фирмы:

• недвижимости,
• оборудования и машин,
• запасов на складах,
• всех нематериальных активов,
• финансовых вложений.

Бизнес – это инвестиционный товар. Любые инвестиции в компанию делаются только с дальним прицелом на возврат средств с прибылью. Так как между вложениями и доходами в бизнесе проходит довольно много времени, для определения реальной стоимости компании специалист анализирует ее деятельность на длительном отрезке и по отдельности оценивает :

• прошлые, имеющиеся и грядущие доходы,
• эффективность всей работы предприятия,
• перспективы бизнеса,
• конкуренцию на рынке.

После получения этих данных оцениваемую компанию сравнивают с другими аналогичными фирмами. Только комплексный анализ помогает рассчитать реальную стоимость компании.



Оценка стоимости предприятия или компании – это процесс выяснения максимально вероятной цены бизнеса как товара при его продаже другим владельцам. При этом любое предприятие может быть продано как целиком, так и по частям. Компанию как собственность ее хозяина допустимо страховать, завещать или использовать в качестве залога.

Какие различают виды стоимости компании

Деятельность оценщика регламентирована федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), который определяет несколько основных видов стоимости любого объекта оценки:

1. Рыночная стоимость.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, например бизнеса, – это самая вероятная цена, по которой его могут продать в день оценки при следующих условиях: отчуждение происходит на открытом рынке с имеющейся конкуренцией, участники сделки поступают разумно и обладают полной информацией о предмете купли-продажи, а на его стоимость не влияют никакие форс-мажорные обстоятельства.
Рыночная стоимость компании нужна в нижеперечисленных случаях :

• когда имущество компании или само предприятие изымаются для государственных нужд;
• когда определяется цена размещенных акций, которые общество покупает по решению собрания акционеров или наблюдательного совета;
• когда нужно определить стоимость компании, выступающей в качестве залога, например при ипотеке;
• когда определяется размер неденежной части уставного капитала фирмы;
• когда владелец проходит процедуру банкротства;
• когда требуется определить размер имущества, полученного безвозмездно.

Рыночная стоимость компании применяется во всех ситуациях, где решаются вопросы налогов, как федеральных, так и местных.
Как раз этот вид стоимости всегда определяется при сделках купли-продажи бизнеса или любой его части, так как рыночная стоимость является самым объективным показателем и не зависит от желаний участников процесса, она соответствует реальной экономической ситуации.

1. Инвестиционная стоимость – такая стоимость компании, которая связана с доходностью предприятия для конкретного инвестора в имеющихся условиях.

Этот вид стоимости зависит от персональных инвестиционных требований. Всякий инвестор вкладывает свои средства в бизнес с целью получить прибыль сверх размера вложенного капитала, а не только возврат этого «долга». Так что инвестиционную стоимость компании высчитывают, опираясь на ожидаемые доходы вкладчика и ставку капитализации этих инвестиций. Данный вид стоимости компании необходимо рассчитывать при купле-продаже бизнеса, слиянии, поглощении фирм.

1. Ликвидационная стоимость.

Этот вариант стоимости рассчитывается в ситуации, когда ожидается окончание работы компании по каким-либо причинам (например, реорганизация, банкротство или раздел имущества фирмы). Определяя ликвидационную стоимость компании, находят наиболее вероятный размер цены, по которой предприятие может быть продано за кратчайший срок экспозиции при условии, что владелец объекта купли-продажи вынужден пойти на сделку по отчуждению его имущества.

1. Кадастровая стоимость.

Это рыночная стоимость, утвержденная и установленная законодательством в области кадастровой оценки недвижимости. Именно к этому показателю должны прийти методы массовой оценки в случае с кадастровой стоимостью объекта. Этот вид стоимости рассчитывается чаще всего для налогообложения имущества.

Какие документы нужны, чтобы была проведена оценочная стоимость компании

1. Дубликаты либо копии учредительных документов предприятия.
2. Документы по инвентаризации имущества компании.
3. Письменное подтверждение структуры компании и видов ее экономической деятельности.
4. Для акционерных обществ потребуются дубликаты отчетов о выпуске ценных бумаг и копии проспектов эмиссии.
5. Документация по основным фондам.
6. Если есть недвижимое имущество в аренде, то нужно представить копии договоров.
7. Для оценки стоимости компании обязательна бухгалтерская отчетность за 3-5 лет – обо всех прибылях и убытках бизнеса.
8. Финальное заключение аудиторской проверки, если она проводилась на предприятии.
9. Развернутый перечень всех активов: материальных и нематериальных, в акциях, векселях и т. д.
10. Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженностей.
11. Если у фирмы есть дочерние предприятия, то необходимо собрать информацию о них и представить по ним финансовую документацию.
12. Готовый план развития бизнеса в следующие 3-5 лет, содержащий потенциальную валовую выручку, инвестиции, расходы и расчет чистой прибыли в каждом следующем году.

Это предварительный перечень документов, который потребуется оценщику для проведения экспертизы стоимости компании, однако он может быть сокращен или дополнен по требованию специалиста.

Как узнать стоимость компании

Очевидно, что одним из наиболее объективных показателей эффективности работы действующего бизнеса является его стоимость. Она дает возможность рассчитать цену, по которой предприятие может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции, или предположить будущую ценность благ фирмы. Вопрос о том, как проводится оценка стоимости компании, – это серьезная практическая задача высокой значимости для любого предпринимателя.
Для получения адекватной оценки в первую очередь стоит определить главную цель процедуры расчета стоимости. Наиболее вероятны следующие варианты:

1. Определение стоимости компании потребовалось для совершения некоторых правовых действий. В таком случае обращаются к лицензированному независимому оценщику, который оформляет свое заключение в «Отчете об оценке», регламентированном Федеральным законом № 135.
2. Вам нужно узнать, сколько реально ваш бизнес стоит на рынке, в этой ситуации официальный «Отчет об оценке» уже не понадобится.

Принципиальная разница при проведении этих процедур не в качестве работы оценщика, а в стоимости услуг и в форме заключения. В первом случае специалист обязан соблюдать требования действующего законодательства, регулирующего его лицензируемую деятельность, и обычно эти требования ощутимо повышают цену за работу.
Во втором случае вам необходимо будет самостоятельно разработать и четко сформулировать задание для оценщика, перечислив все интересующие вас процедуры, факторы стоимости компании и части бизнеса, подлежащие экспертизе. Так что в результате вы получите только ту информацию, которая вам нужна.
Оценка бизнеса означает расчет его стоимости как имущественного комплекса, который приводит к получению прибыли собственником.
Для расчета стоимости компании нужно учесть все ее активы, нематериальные и материальные: недвижимость, техническое оснащение, автомобили, складские запасы, финансовые вливания. Далее обязательно обсчитываются прошлые и потенциальные доходы, планы развития предприятия, конкуренция и экономическая среда. По окончании комплексной экспертизы происходит сравнение данных со сведениями об аналогичных фирмах, а только после этого формируется реальная стоимость компании.
При указанных расчетах применяется три метода :

• доходный,
• затратный,
• сравнительный.

Однако же фактически ситуаций настолько много, что они сегментируются на классы, каждый из которых требует своего подхода и соответствующего метода.
Чтобы использовать самый подходящий метод расчета, нужно предварительно проанализировать ситуацию, обстоятельства момента оценки и другие условия.
Для некоторых видов бизнеса оценка стоимости компании проводится, как правило, на основании коммерческого потенциала .
Например, в случае с гостиничным бизнесом мы имеем дело с постояльцами как источником дохода фирмы. В методе, который называют доходным , именно этот источник будет сравниваться с операционными расходами для оценки доходности предприятия. Этот метод базируется на дисконтировании прибыли от сдачи в аренду собственности компании. В заключение после оценки входят и стоимость зданий, и земли.
Оценку стоимости компании проводят при помощи затратного метода , когда речь идет о бизнесе, который не подлежит купле-продаже, как в случае с правительственными учреждениями или поликлиниками. Такая оценка учитывает цену постройки здания, амортизацию и износ недвижимости.
Сравнительный метод применяют, когда есть рынок подобного бизнеса. Это рыночный метод оценки стоимости, который опирается на анализ уже проданных похожих объектов на других рынках.
Гипотетически все вышеперечисленные подходы должны давать одну и ту же величину стоимости . Но фактически рыночные условия не являются идеальными, предприятия зачастую неэффективны, а информация недостаточна и несовершенна.
Определение стоимости компании в каждом из этих подходов допускает использование различных методов оценки :

1. Для доходного подхода – это:

• метод капитализации, который применяют в случае состоявшихся компаний, успевших накопить в предыдущих периодах активы;
• метод дисконтирования денежного потока для молодого бизнеса, который будет развиваться в дальнейшем. Используется при наличии потенциально перспективного продукта у фирмы.

1. Для затратного подхода используются:

• метод чистых активов – когда речь идет о сокращении объемов выпуска или о закрытии бизнеса по инициативе инвестора;
• и метод ликвидационной стоимости компании.

1. Для сравнительного подхода – это методы:

• сделок, который используется в ситуациях, аналогичных условиям для применения метода чистых активов;
• отраслевых коэффициентов, оценивающий действующие предприятия, которые не планируют закрываться в период после проведения экспертизы;
• рынка капитала. Этот метод тоже предназначен «живым» компаниям.

Обратите внимание на то, что последние три метода допустимы только при наличии аналогичного бизнеса, который совпадает по типу с объектом оценки, иначе анализ будет не показателен. Далее коротко поговорим об использовании названных методов, по которым рассчитывается стоимость компании.



Если вам требуется оценка стоимости на прогнозируемый период, то она будет определяться методом дисконтирования денежных потоков . Чтобы привести потенциальный доход к стоимости в настоящий момент, применяют ставку дисконтирования.
В этом раскладе расчет стоимости компании осуществляется по такой формуле :

• P = CFt/(1 + I)^t,

где P – стоимость,
I – ставка дисконтирования,
CFt – денежный поток,
t – это номер отрезка времени, на котором происходит оценка.
Не забывайте учитывать, что в периоде после прогнозируемого ваша компания продолжит свою работу, а значит, грядущие перспективы будут обусловливать самые разнообразные варианты – от взрывного роста предприятия до банкротства.
Бывает, что расчеты проводят, применяя модель Гордона , подразумевающую стабильный и планомерный рост продаж и прибыли компании, а также – равные объемы капитальных вложений и величины износа.
Для этой ситуации применяется описанная ниже формула :

• P = СF (t + 1)/(I − g) ,

в которой CF (t + 1) – это денежный поток в первый же год, следующий за периодом прогноза,
I – ставка дисконтирования,
g – темпы роста потока.
Модель Гордона удобнее всего использовать при расчете стоимости компании, если объектом оценки является крупный бизнес с большой емкостью рынка, стабильными поставками, производством и продажами, находящийся в благоприятных экономических условиях.
Если же прогнозируется банкротство предприятия и дальнейшая продажа имущества , то для расчетов стоимости требуется данная формула:

• P = (1 − L ср) × (A − O) − P ликв ,

где P – стоимость компании,
P ликв – затраты на ее ликвидацию (такие как страхование, услуги эксперта по оценке, налоги, выплаты сотрудникам и расходы на менеджмент),
О – величина обязательств,
L ср – скидка, предоставляемая в связи со срочностью ликвидации,
А – суммарная стоимость всех активов компании после их переоценки.
На результаты расчетов по текущей формуле влияют также расположение предприятия, качество активов, обстановка на рынке в целом.

Быстрый расчет стоимости компании с помощью экспресс-оценки

Модель экспресс-оценки стоимости , о которой мы поговорим подробнее, базируется на уже известном нам методе дисконтирования денежного потока для предприятия. Для удобства сократим этот термин как метод ДДП для компании. Данными понятиями, как мы помним, оперируют в доходном подходе к оценке фирмы.
Данный подход подразделяется на следующие наиболее распространенные в нем методы оценки :

• метод расчета экономической прибыли;
• метод ДДП;
• метод реальных опционов.

Согласно множеству сведений, как прямых, так и косвенных, наиболее адекватным при определении стоимости компании выступает метод ДДП. При условии, что критерием эффективности и целесообразности метода мы выбираем отображение поведения фондового рынка (например, капитализации предприятия по его данным).
Важно, что метод ДДП имеет несколько разновидностей , соответствующих разным целям и различающихся по техникам расчета как самого потока, так и ставки дисконтирования. Перечислим самые популярные разновидности:

• ДДП для собственного капитала акционерного общества (Free Cash Flow to Equity);
• дисконтирование ДП для компании (Free Cash Flow to Firm);
• и еще один вид дисконтирования денежного потока – для капитала (Capital Cash Flow);
• скорректированная текущая стоимость (Adjusted Present Value).

В то же время весь метод ДДП для предприятия основывается на данной формуле:

В которой индексами i и j обозначены порядковые номера периодов (годов),
EV (Enterprise Value) – стоимость компании,
D (Debt) – стоимость краткосрочного и долгосрочного долга,
FCFF расшифровывается как «свободный денежный поток для фирмы», не учитывающий заемное финансирование, оставшийся после уплаты налогов (или операционный денежный поток),
E (Equity) – это величина собственного капитала организации,
WACC (Weighted Average Cost of Capital) переводится как «средневзвешенная стоимость капитала», которая рассчитывается следующим образом:

r d – стоимость капитала компании, являющегося заемным,
t – ставка налога на прибыль,
r e – величина собственного капитала.
При расчете стоимости компаний в России часто вводятся следующие упрощения :

1. Средневзвешенную стоимость капитала WACC можно обозначить как ставку дисконтирования – r . Данный ход не разрушает адекватность формул, так как для бизнеса в России расчет WACC возможен далеко не всегда. Из-за этого специалисты-аналитики прибегают к другим вариантам вычисления.
2. И допустим, что переменная r в течение всех лет является постоянной. Это обусловлено тем, что определение данного показателя в России даже для одного конкретного года вызывает большие проблемы и приводит к методологическому ступору. Так что, если не ввести такое упрощение, то мы необоснованно усложним всю модель экспресс-оценки стоимости компании.

В результате всех перечисленных преобразований получаем выражение вида

Факторами стоимости компании в пределах описываемой модели оценки являются любые скалярные величины и векторы, которые влияют на стоимость предприятия при расчетах.
Обратите внимание на то, что прогнозировать свободный денежный поток для фирмы на каждый год бесконечно долгого периода довольно трудно и это действие практически не имеет смысла. Так получается, потому что значение слагаемых с индексом i слишком мало из-за знаменателя, а несовершенный расчет числителя почти не влияет на итоговый результат данного вычисления. По этой причине используется следующий популярный практический подход :

• стоимость компании дробится на прогнозный период и постпрогнозный;
• в первом периоде факторы стоимости прогнозируются, исходя из предположений и планов по дальнейшему развитию предприятия;
• на постпрогнозном отрезке времени денежные потоки оцениваются на основании гипотезы о фиксированной скорости их роста на протяжении всего периода.

Оценка стоимости компании: типичные ошибки

Все, кто сталкивался с услугами оценки, прекрасно знают, что то, как именно посчитали, существенно влияет на рыночную стоимость одного и того же оцениваемого бизнеса. Получившиеся суммы могут различаться в несколько раз. Такие результаты часто приводят к серьезному финансовому ущербу, конфликтам и даже судебным разбирательствам.
Назовем несколько основных причин варьирования стоимости объекта оценки:

1. Методологические ошибки.

Неадекватная стоимость получается в результате погрешностей при расчете, а также из-за методологических нестыковок при оценке стоимости компании. Внимательно изучайте опыт и профессиональный уровень оценщика.

1. Намеренное искажение стоимости.

К сожалению, по сей день некоторую долю рынка услуг по оценке различных объектов занимают «заказные» экспертизы. То есть реальная стоимость может занижаться или завышаться в заключении эксперта по желанию заказчика.

1. Субъективное мнение эксперта.

Несмотря на то что процедура оценки основывается на конкретных величинах и экономически обоснованных предположениях, во многом данный процесс остается субъективным. Так что итог может зависеть от личного взгляда оценщика на будущее рынка, на финансовые возможности и другие факторы стоимости компании. Решение о том, как относиться к экономическим условиям, приходится принимать самому эксперту, проводящему анализ. И не всегда ему удастся предугадать даже самые, казалось бы, предсказуемые вещи. Посудите сами: кто мог еще два-три года тому назад прогнозировать развитие рынка нефти при 66 долларах за баррель, а не при 25 или даже оптимистических 30 долларах за единицу?

1. Неправильная постановка задачи.

Размер итоговой стоимости, которая будет получена в результате комплексного анализа и расчетов, во многом зависит от корректной формулировки задачи, от точности и адекватности выбора вида стоимости и от конечных целей, ради которых проводится вся процедура. Неудивительно, что одна и та же ценная бумага может оцениваться суммами, различающимися на 20, а то и 50 %. На это влияет, например, то, находится ли она в миноритарном или контрольном пакете акций. В зависимости от целей определения стоимости компании процесс расчета производится по-разному.

1. Искажение официальной отчетности.

Управление некоторых предприятий сознательно идет на несовпадение реальной и официальной отчетности. А искажение этого фактора стоимости компании неизбежно ведет к получению некорректных результатов оценки. Эта проблема еще сильнее усугубляется в случае, когда необходимо произвести расчет по бизнесу, доля которого заложена при получении кредитных средств. Банки предпочитают работать не с управленческой отчетностью, а только с официальной, что ощутимо изменяет показатели оценки.

1. Недоработки законодательства.

В наши дни специалисты в области оценки обращаются к трем основным методам данной процедуры – затратному, доходному и сравнительному. Официальные стандарты оценки утверждают, что при финальном расчете необходимо учитывать результаты, полученные во всех трех подходах. Но не всегда эти методы соответствуют целям экспертизы.
Перечень факторов, на которые нужно обратить внимание , для того чтобы уточнить их смысл и получить комментарии от эксперта, проводящего оценку стоимости компании:

1. Прогноз денежных потоков, сделанный по результатам анализа, и ставка дисконтирования, отображающая траты на привлечение стороннего капитала, – при доходном подходе.
2. Стоимость всех нематериальных активов (включая те, что не входят в данную категорию согласно законодательству Российской Федерации) – при затратном подходе.
3. Адекватность мультипликаторов (ценовых коэффициентов) и сопоставимость компании-аналога, с которой проводится сравнение, – при сравнительном подходе.